а с хера ли продажа квартиры является основанием для расторжения договора аренды?
в нормальной стране, конечно...
rodkom➦aschnurrbart• 06.09.23 07:56
Потому что собственник сменился. А договор с арендатором заключался со старым собственником, он теперь не владеет объектом аренды. Так что существенные изменения условий договора налицо.
Ну в вашей нормальной стране, конечно, на это похуй, я понимаю)))
Ellick ★➦rodkom• 06.09.23 08:49
Это. Если собственник продал квартиру не расторгнув договор аренды в установленном порядке до этого, то это проблемы такого собственника как он будет его дальше исполнять. Ну или не исполнять. Но в нормальной стране это может оказаться дорого его не исполнять.
Да, конечно если договор не расторгнут, арендатор может подать в суд и проблемы будут у собственника. Арендатору по идее похрену, что там у собственника за продажи, если он добросовестно исполняет условия договора.
А как же новая метла по-новому метёт? Может, новый собственник повысит плату или ещё что
В грамотно составленном договоре все эти риски должны быть прописаны. В каких случаях повышается плата, в каких расторгается договор и тд
kamakama ★➦Ellick• 06.09.23 11:24
Сколько споров) на уровне договора заключения аренды изначально прописывается, что стороны предупреждают друг друга о досрочном прекращении договора за 1 месяц. Уведомление было отправлено, пожелания сторон учтены, сохранение стоимости аренды обговорено. Новым хозяевам нужно только переподписать уже готовую бумагу и не искать новых людей
То есть в договоре может быть пункт, что в случае смены собственника, возможно повышение платы?
В договоре можно быть что угодно. Хоть танец вприсядку при расторжении, если стороны согласны)))
aschnurrbart➦mkostya• 07.09.23 10:41
я ж про нормальную страну.
в нормальной стране нельзя "прописать" в договоре всё, что угодно, а возможность выгнать арендодателей - оч. ограничена.
kamakama ★➦aschnurrbart• 07.09.23 11:54
Наверное, "арендаторов". Что значит нормальная страна? Частные физические лица и с той и с другой стороны, значит, и договора они заключают на тех условиях, на каких договорились. Почему у арендатора должно быть больше прав, чем у арендодателя? Договорились на год - значит, платишь весь год. Договорились уведомлять за месяц до съезда - значит, договорились. И не забывай, это работает в обе стороны - если вдруг съемщика с работы уволили, снимать квартиру в этом районе нет смысла, а не волнует - договор заключен на год, плати. А пускать субарендаторов можно только с разрешения хозяина - мало ли, какой притон ты там устроишь не пойми с кем
А то если выкручивать руки будет как в Аргентине - необходимо при заключении договора арендатору привести с собой поручителя, который будет отвечать наряду с арендатором за все долги и ущерб в случае чего. Как результат - снять жилье КРАЙНЕ трудно любым иногородним
Дмитрий Анатольевич➦kamakama• 26.09.23 18:42
Что значит нормальная страна? «в нормальной стране … возможность выгнать арендодателей - оч. ограничена»©. Это когда арендодателей давно выгнали в резервации и на этом ограничились.
Некто Леша ★★★★★• 05.09.23 21:28
Да это везде так. Я в США переехал в 90-х на волне розовых идеалов о развитой рыночной экономике с изобилием выбора - на какой период мне нужна квартира, на тот время я ее и сниму. Может, где-то там и так, особенно в гоп-кварталах и на месяц снять можно, но в моем приличном академическом городке все аренды были на год минимум! Никого не волновали мои планы поучиться в университете с сентября по май, а на лето свалить подальше на интерншип. Найти субжильца на лето - это моя проблема. Или могу оставить ее пустой, мое право. Но на весь календарный год я обязан исправно платить за квартиру, реально крепостное право на год. Снял бы на пять лет или на десять - то же самое. Феодальное право во всем великолепии - вассал моего вассала не мой вассал, лишь бы мой вассал налог платил! А каких он себе новых крепостных найдет, его дело. На лето я нашел симпатичную аспирантку-китаянку, сам кастинг кандидаток на вселение доставил мне немало удовольствия. Почувствовал себя господином сеньором. Какие хочу выставить требования, те и выставляю. Не нравятся - вон из моей квартиры!
И арендную плату вам можно дальше с жильцов кассировать, если договор не расторгать?
Valentine D➦Фигли• 05.09.23 20:43
Договор составляется с новыми хозяевами. В Канаде такие продажи домов- далеко не редкость.
Андрей Нестеров• 05.09.23 15:32
Если ещё упомянуть трудовой кодекс, в котором записано, что работник не согласный со сменой собственника предприятия, автоматом на увольнение.
Добро пожаловать, кому в холопы, а кому в ....
mews ★➦Андрей Нестеров• 05.09.23 15:41
А, собственно, с чего бы работник мог вообще быть согласен или не согласен? Он трудовой договор подписывает с предприятием - юр. лицом. Каким боком его касается смена собственника?
Вот если он работает на ИП - тогда да. Работник закоючает договор лично с хозяином. Ну так ИП и не может "сменить владельца".
alexyurist➦Андрей Нестеров• 06.09.23 09:52
При упоминании трудового кодекса Вы забыли упомянуть, что указанными Вами работниками являются только и исключительно руководитель, его замы и главбух, а не все работники.
Вообще-то, они - ваши клиенты, и на крепостных если кто и похож, то арендодатель. То есть, вы продали новым владельцам доходный бизнес.
Я понимаю, что в условиях нашего отечественного беззакония на рабов часто похожи клиенты...
kamakama ★➦mews• 05.09.23 15:50
Операционная доходность такого "бизнеса" (аренда минус коммунальные платежи) примерно 5% годовых. А с учетом ремонта и обновления фонда (мебель, техника, трубы, провода) вообще стремится к 2,5-3% годовых. Так что "доходным" такой "бизнес" можно назвать ну с очень большой натяжкой
Plato➦kamakama• 05.09.23 17:50
Это смотря где, аренда посуточно в хорошем месте вполне может давать и 7 и 10%, притом это уже с учётом инфляции, жильё дорожает примерно по инфляции, если исключить случайные флуктуации.
mews ★➦kamakama• 05.09.23 18:06
"Доходный" - это такой, который в плюсе. Меня так учили, по крайней мере.
Valentine D➦mews• 05.09.23 20:49
Уже одно то, что квартира окупает свое ежегодное содержание (налог, коммунальные услуги и т.д.)- большой плюс. А она ещё со временем окупает свою стоимость и растет в цене.
Нет. Основной капитал-то растет вместе с ценами на жилье. А в банке он будет таять вместе с инфляцией.
kamakama ★➦MAGDANOZA• 05.09.23 21:26
Цены на жилье не только растут, они и топчутся на месте и даже могут падать. 2008 год соврать не даст, ну и не только. А еще есть всякие эпидемии, войны, конфликты... А деньги могут понадобится очень быстро
kamakama ★➦mews• 05.09.23 21:28
Доходный - это когда доход выше доходности гособлигаций, хотя бы. В идеале - выше ставок по корпоративным облигациям класса ААА. А если меньше - бизнес не доходный
kamakama ★➦Plato• 05.09.23 22:19
Посуточная сдача подразумевает либо близкое проживание и работу своими руками с уборкой, либо оплату труда горничной. В таком случае экономика будет совершенно другой. Хотя тут некоторые деятели предлагали купить пай в апартах с посуточной сдачей. На пальцах пытались убедить, что доходность будет 10%, но элементарный расчет показывает, что это только при 100% загрузке реально, причем на клининг и сервис там остаются сущие гроши. Так что свой калькулятор ни одни чужие мозги не заменят
idanap➦kamakama• 05.09.23 22:56
А с учётом инфляции и падения покупательной способности денег за год это минус
kamakama ★➦idanap• 05.09.23 23:23
А инфляцию и покупательскую способность довольно сложно оценивать на 10 лет вперед, тем более дальше. Аренда в первую очередь производная от инфраструктуры и наличия рабочих мест в округе. Особенно ярко это было выражено в Силиконовой долине - сами по себе места там чуть выше среднего для проживания, но вот обилие высокооплачиваемых рабочих мест и налоговый режим раздули рынок до неприличия. А потом жахнул ковид и куча народу переехали кто куда на удаленке - если нет разницы, то зачем платить в 2-3 раза больше за такой же дом? И рынок сразу сдулся
Не знаю как в Ваших краях, а в РФ в крупных городах доходность от сдачи квартиры может достигать 40-70% (при условии что квартира не в ипотеке), а любые облигации могут легко превратиться в туалетную бумагу.
alexyurist➦NPV• 06.09.23 09:50
Интересно было бы посмотреть Ваши расчеты этой доходности, пусть не 70%, но хотя бы на 40%...
kamakama ★➦NPV• 06.09.23 11:20
И мне интересно. Возьмем для круглоты расчета 50%. То есть за год отбивается половина цены объекта. Возьмем крайности - супер дешевый объект и супер дорогой.
Некий объект ценой 2 миллиона рублей (это вместе с приведением к жилому состоянию) будет сдаваться за 1 миллион в год (83 тысячи в месяц) - не верю, нет таких цен ни на объекты, ни на аренду, ни в одном миллионнике))))
Некий объект ценой в 40 миллионов рублей будет сдаваться за 20 миллионов в год (1,6 миллиона в месяц) - снова не верю. Да, даже в Москве есть такие объекты, которые ПЫТАЮТСЯ сдать за 1,5-2 миллиона рублей в месяц) Но они сами по себе стоят далеко не 40 миллионов. Хотя, штучные предложения может и пересекутся. Но сам по себе порог входа в 400-500к$ без кредита отсекает 99% инвесторов
Если Вы про годовую доходность относительно вложений, Вы правы, это порядка 5% (в редких случаях суть больше), но это не аренда минус коммунальные платежи. Коммунальные услуги порядка 15-20% от арендной платы (причем за электричество и воду платит арендатор), плюс налог максимум 13% (со статусом самозанятого 4%), плюс 15-20% на обновление основного фонда.
kamakama ★➦NPV• 06.09.23 15:48
Нуу, так мы все с нетерпением ждем, где ж доходность 40%? Или вы не знаете значения этого слова? Или 40% это отношение прибыль/выручка - она называется рентабильность продаж, а не доходность))))
100%, та же фигня уже дважды в жизни была.
Причём один раз - жильцов мы переселили в свежекупленную другую, больше и лучше квартиру, а старую, откуда мы их выселили - мы продали.
Алексей 18 ★➦GMA• 05.09.23 17:33
а старую, откуда мы их выселили - мы продали.
Жильцов выгоднее не выселять, а продавать!
Новые хозяева обязаны перезаключить договор на свое имя (если он официальный), или это уход от налогов, можно схлопотать штраф.
Разберитесь в вопросе - в каких случаях арендодатель ОБЯЗАН заключать договор, а в каких - нет.
На рынке аренды квартир 85% сделок - без легализации.
kamakama ★➦NeVasia• 05.09.23 15:53
Ну в теории да. Договор должен быть, а то кроме штрафов можно схлопотать визит полицаев на предмет "а чо в вашей хате за притон, кто там живет? Раз хозяин - значит, с вашего ведома там анашу курят"
alexyurist➦GMA• 06.09.23 09:44
Во всех случаях сдачи квартиры в наем/аренду арендодатель ОБЯЗАН заключать договор.
А что, новые хозяева тоже заставляют квартирантов им пятки чесать??